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跨越寒冬 房地产市场维稳信号明显

编者按2021年中国的房地产行业在特殊的背景下经历了大起大落,尤其是三季度以来,行业进入前所未有的艰难时刻,市场信心也遭到重大冲击。但是,随着监管层的重视和及时的政策措施,时至年尾行业出现了明显的走稳迹象。岁末年初之时,回顾2021年,展望2022年,房地产行业随着政策的不断调整,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而最终步入良性循环的平稳健康轨道。

回顾2021年房地产市场

■ 孙旭

房地产市场在2021年经历了一轮“过山车”,上半年销售强劲,到了下半年则出现了快速“降温”的现象。

2021年,全国房地产市场“前热后冷”,上半年热点地区房地产市场延续了2020年下半年以来的活跃态势,房价与地价继续上涨。下半年,房地产市场快速降温,热点城市房产交易量急降,第二批集中供地城市的土拍集体遇冷,70城二手房价指数8月首次转跌,部分民企也出现程度不一的经营困难。在这样的背景下,四季度成为楼市政策的关键期,以央行为首的主体开始频频释放积极信号。  

行业遇冷

2021年,在坚持“房住不炒”定位,实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下,中央及地方频繁发布稳楼市政策。从前三季度来看,各地累计加码调控超400次,调控方式、力度及细致度均显著升级。

图片来源/新华社

根据中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结·2022展望》指出,从目前来看,随着调控政策的持续显效,下半年市场情绪明显回落,购房者置业情绪偏弱,房企投资意愿和动力亦显不足。

中国银行研究院研究员王梅婷表示,2021年上半年房地产市场火热,一方面,是2020年下半年以来的房地产销售火热态势的延续。另一方面,今年上半年,房地产市场对三道红线、贷款集中度等房地产调控政策的预期相对乐观,短期内房地产投资和销售的热情较高。

而进入下半年房地产快速“转冷”的原因主要在于,房地产调控政策进一步趋严,尤其是个人房贷办理周期延长、部分银行暂缓房贷业务,房地产企业销售和回款受到影响,“三道红线”的作用逐步显现,房地产企业资金周转压力增大,房地产投资增速不断下行。“尤其是三季度以来,部分房地产企业债务违约,房地产企业和购房者预期转变明显,行业发展逻辑深刻改变,房地产投资、销售遇冷。”王梅婷说。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示,2021年初,在疫情褪去背景下,疫情期间积压的需求继续释放,一季度市场迎来“小阳春”。而自4月起,调控政策不断收紧,金融监管持续加压,再加上“三道红线”以及“两集中”供地等政策持续发酵,供应端房企资金压力大,需求端购房者贷款难度高。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华则表示,2021年房地产出现“前热后冷”情况主要受多个因素影响。2021年下半年,国内部分金融机构执行房贷限额政策存在一定偏差,伤及刚需及部分房企合理融资需求。此外,个别房企债务风险暴露,房地产市场悲观情绪持续发酵,进一步加剧了房地产信用收缩,房企融资压力上升,拿地需求下降,购房者观望情绪转浓。

政策出动

针对今年房地产“前热后冷”的行情,为围绕促进房地产业健康发展和良性循环,监管部门和各地相关部门不断发声,并出台了多项政策举措。

从信贷及风险防范方面来看,中国人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。

从地方政策层面来看,据中原地产研究中心不完全统计,近一个月以来,黑龙江、桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个地区拿出“真金白银”,发布稳楼市政策。

从房企融资方面来看,11月份以来,随着政策支持力度加大,地产债发行金额明显增多。同时,房企信用债发行也在持续回暖。

从近期债券审核进度看,12月份以来,各品种地产债审核均有所加快,包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。

随着相关利好消息的释放,下半年以来一直处于重压之下的房地产市场获得了喘息机会,并逐渐开始底部修复。

王小嫱表示,近一段时间相关部门的不断发声,包括央行下调1年期LPR、吉林省出台鼓励农民购房、黑龙江内部会议促房地产行业增长等举措,对房地产市场行业的发展有着重要意义,也预示着明年上半年的房地产的政策风向。

“自10月以来,政策频频发出利好声音,但当前的政策仍然从严,预计2022年政策会有放松,但也不会大幅度宽松。各地将会加大保障房建设,例如,近日海南省提出了安居房,多渠道满足购房者的合理住房需求,刚需及改善性住房需求将会受到政策支持。”王小嫱说。

穿越周期

2020年下半年以来,国家对重点房地产企业融资、房地产贷款、集中供地加强管理,外部环境的变化,倒逼企业加速降杠杆、减负债,通过精细化管理提升企业竞争能力。

而自去年“三道红线”等融资新规出台以来,国家不断加强对房地产行业的融资监管,引导行业向更为良性和健康的方向发展。

以碧桂园为例,2021年上半年,碧桂园有息负债总额为3242.4亿元,净负债率为49.7%,较去年下降了5.9个百分点。这已是碧桂园连续多年将净负债率控制在70%以下的行业低水平,亦远低于当前“三道红线”规定不得大于100%的净负债率的要求。

具体来看,碧桂园通过集中力量抓去化、强回款,兼顾规模增长和负债管控,降负债成效明显。在这一背景下,碧桂园也通过稳回款、降负债等措施提升了公司的抗风险能力。

今年以来,碧桂园在进一步降低公司平均融资成本的情况下,积极开拓多元化的融资渠道,也充分保证了公司的流动性和财务弹性。基于在全国范围内精选市场以及精准布局,碧桂园前11个月权益销售5354亿元,全口径销售额仍居行业第一,碧桂园前10个月累计销售及10月单月销售规模,均稳居行业第一。

财务稳健、杠杆可控、现金充裕,碧桂园展现出强大的抵御风险、穿越周期的硬实力以及良好的未来发展预期,并备受评级机构认可。截至目前,穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级,标普亦在2020年上调公司评级展望至“正面”。

而当前在楼市政策调控的背景下,企业应如何加强抗风险性以及经营的稳健性?

周茂华则表示,当前,房地产调控“稳”字当头,各地因城施策,落实“三稳”任务,从供需两端发力,根据区域具体房地产市场供需情况,对调控政策进行预调微调。同时,还要适度加快长租房市场发展,推进保障房建设,满足市场多元化、个性化住房需求,促进房地产市场良性循环。

“今年个别房企债务风险暴露的一个重要启示,就是此前部分房企过度‘铺摊子’、加杠杆、快周转的粗放式发展模式不可持续。未来,房企需要转变经营模式,降低对债务依赖,重视企业现金流安全,转向提供高质量服务,满足多元化、个性化、高品质住房需求。”周茂华说。

展望2022年房地产市场

2022年“稳字当头”

房地产市场必将步入良性循环

■ 孙旭

自2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位以来,“房住不炒”一直是我国房地产调控的主基调,在中央层面的重大会议中都曾多次提及。

对于2022年的房地产调控,一直是行业所关注的焦点。业内人士表示,2022年,坚持“房住不炒”总基调不会变,与此同时,将会持续健全房地产调控长效机制,调控政策保持稳定性,短期内存在改善预期。

图片来源/新华社

稳字当头

在2021年最后一个月内,从中央政治局会议到中央经济工作会议,“稳字当头、稳中求进”等关键词给2022年的中国经济工作定下基调。与此同时,也给房地产行业定下了新基调,“稳字当头”“良性循环”或将成为2022年房地产市场的关键词。

对于我国来说,住房问题既是民生问题也是发展问题。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示,房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示,“房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资中,在地方财政收入中,在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

行业出清,房地产业逐步进入理性发展已是各方普遍共识。今年刚刚结束的中央经济工作会议,除了提到“房住不炒”“保障房”“长租房”等关键词外,会议还提出,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示,随着房地产政策的改善,预计2022年房地产市场热度将高于2021年下半年,房地产市场交易规模有所回温。在探索新的住房模式以及促市场内部循环的引导下,预计房地产行业的消费属性越来越强,保障房占比将明显提升。

中国银行研究院研究员王梅婷则表示,2022年房地产投资低位企稳。在房市明显“降温”背景下,中央重申“稳地价、稳房价、稳预期”,预计2022年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”定位,但实施力度或将有所调整。同时,在政策支持下,房地产行业的兼并重组将会逐步增加,债务规模小、资产质量高的房企将在市场中的竞争力进一步提升。

空间仍存

房地产是人们生产生活的重要载体,当前我国仍然处于城市化中期阶段,大量的住房刚需与改善型需求仍然存在。业内人士指出,在经济增长保持在合理区间的背景下,市场供求关系会逐步改善,各方预期将逐步恢复正常,房地产市场企稳,稳健的房企也会率先走出当下困境。

从目前的趋势看,我国城镇化仍在持续进行中。“十四五”规划指出,坚持走中国特色新型城镇化道路,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展,使更多人民群众享有更高品质的城市生活。

作为国家新型城镇化战略的坚定追随者,碧桂园正是典型代表之一。长期以来,碧桂园坚持城镇化战略不动摇,紧跟新型城镇化建设步伐,在一到六线城镇广泛布局、持续深耕,与国家发展战略同频共振,与区域发展格局相辅相成。

“当前,我国城镇化水平与世界上发达经济体之间仍存在一定差距,城镇化市场依旧广阔。”在2021年中期业绩发布会上,碧桂园集团总裁莫斌表示,近年来,碧桂园的销售增长趋势与我国城镇化进程表现出正相关关系,未来仍有很大空间。

而对于如何进一步促进房地产业健康发展和良性循环,光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示,第一,国内房地产在促进房地产平稳、可持续、高质量发展的同时,要积极培育新动能,推动产业转型升级,提升全要素生产率。

第二,国内楼市调控基调是一贯和连续的,就是让楼市回归住的属性,避免投机炒作,非理性“繁荣”透支区域经济长期发展潜力,但也要避免楼市短期过冷损害短期经济与金融稳定。通过完善基础制度,强化监管,在防范潜在风险的同时,促进房企高质量发展。

第三,国内楼市调控稳字当头,各地因城施策,供需两端发力,落实“三稳”任务,加快推进房地产长效机制建设,促进房地产市场供需基本平衡,地方政府、金融机构、房地产企业、居民部门、经济发展之间形成良性循环关系。

王梅婷则表示,房地产调控要“稳”字当头,优化政策手段。短期内,在保持房价基本稳定的基础上,充分考虑2022年经济下行压力,合理实施房地产企业融资调控政策,满足刚需和改善型购房者合理的贷款需求,防止出现房地产企业在融资收紧与销售下行双重挤压下,违约情况扩散蔓延,甚至引发流动性危机。同时,稳妥推进房产税试点工作,综合考量政策推出时机。此外,探索人地挂钩等房地产业治理长效机制,促进解决房地产长期供需不平衡、区域不平衡问题。



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原文地址《 跨越寒冬 房地产市场维稳信号明显》发布于2022-1-2
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